Petunjuk Pelaksanaan Sanksi Lelang Hak Tanggungan
 |
| image source: http://properti.rakyatku.com/ |
Untuk itulah, dalam menyalurkan kredit setiap banker harus menanamkan prinsip “two way out solution” khususunya untuk kredit2 yang bersifat material bagi bank. Mudahnya, meski bank sudah sangat yakin memperlihatkan kredit kepada debitur dengan sebelumny melaksanakan analisa secara objektif bahwa kredit tersebut sanggup dikembalikan sesuai jangka waktu yang telah diperjanjikan bersama. Namun, demi mengamankan dana masyarakat yg “dikelolanya” maka untuk menjamin kelancaran pembayaran kembali kewajiban si debitur kepada bank, maka bank membutuhkan agunan sebagai second way outnya.
Dengan adanya agunan, bukan berarti semata-mata bank menjelma biro property yang melaksanakan jual-beli rumah. Jika dalam perjalanannya debitur mengalami kseulitan keuangan/manajemen atau hal sebagainya sehingga memengaruhi kualitas kolektibilitas debitur tersebut, maka bank melaksanakan upaya-upaya (3R – Restructure, Rescheduling, Reconditioning) sepanjang tidak merugikan bank. Eksekusi agunan merupakan jalan terakhir apabila segala upaya yang dihasilkan tidak berjalan dengan lancar ataupun bila debitur bersikap tidak koperatif.
Pada artikel kali ini, BPG akan mengulas petunjuk pelaksanaan lelang terkait dengan Eksekusi Hak Tanggungan sebagaimana telah diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan 27/PMK.06/2016.
Cekidot bro
Sebagaimana kita ketahui dalam PMK dimaksud, lelang yaitu penjualan barang yang terbuka untuk
umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/ atau verbal yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan Pengumuman Lelang. Lelang terbagi menjadi dua jenis yaitu:
1. Lelang Eksekusi
Yaitu, lelang untuk melaksanakan putusan atau penetapan pengadilan, dokumen-dokumen
lain yang dipersamakan dengan itu, dan/ atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundangundangan.
2. Lelang Non Eksekusi, yang terbagi lagi menjadi dua:
a. Lelang Non-Eksekusi Wajib
Lelang untuk melaksanakan penjualan barang yang oleh peraturan perundang-undangan diharuskan dijual secara lelang
b. Lelang Non-Eksekusi Sukarela
Lelang atas Barang milik swasta, perorangan atau tubuh hukum/badan perjuangan yang dilelang secara sukarela.
Seperti telah dijelaskan sebelumnya bahwa postingan ini hanya membahas mengenai lelang sanksi dan tata cara pelaksanaannya.
Menurut PMK dimaksud, yang sanggup dikategorikan sebagai lelang sanksi adalah:
Pasal 6
Lelang Eksekusi terdiri dari:
a. Lelang Eksekusi Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN);
b. Lelang Eksekusi pengadilan;
c. Lelang Eksekusi pajak;
d. Lelang Eksekusi harta pailit;
e. Lelang Eksekusi Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT);
f. Lelang Eksekusi benda sitaan Pasal 45 Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana (KUHAP);
g. Lelang Eksekusi barang rampasan;
h. Lelang Eksekusi jaminan fidusia;
i. Lelang Eksekusi barang yang dinyatakan tidak dikuasai atau barang yang dikuasai negara eks kepabeanan dan cukai;
j. Lelang Eksekusi barang temuan;
k. Lelang Eksekusi gadai;
l. Lelang Eksekusi barang rampasan yang berasal dari benda sitaan Pasal 1 8 ayat (2) Undang-Undang Nomor 3 1 Tahun 1999 ihwal Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi sebagaimana telah diubah dengan UndangUndang Nomor 20 Tahun 2001; dan
m. Lelang Eksekusi lainnya sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pada acara perkreditan bank umumnya, agunan dilakukan perikatan sesuai sifat kebendaannya yaitu, dengan hak tanggungan untuk barang tidak bergerak dan Fiducia untuk barang bergerak. Pada Pasal 6, butir e dan h, disebutkan dengan terang bahwa Eksekusi pasal 6 UU Hak Tanggungan dan Eksekusi jaminan Fidusia dikategorikan sebagai Lelang Eksekusi. Secara garis besar tata cara pelaksanaan lelang dibagi dalam beberapa proses yaitu:
Lelang Eksekusi Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT);
Bank sebagai pemegang Hak Tanggungan sanggup mengajukan permohonan lelang sebagai penjual kepada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) sesuai dengan lokasi asset tetap yang akan dilelang untuk meminta jadwal pelaksanaan lelang dengan disertai dokumen perhiasan yang telah dipersyaratkan, umumnya dokumen perhiasan dimaksud terdiri dari:
a. Surat peringatan Pertama hingga terakhir
b. Surat keterangan dari bank bahwa debitur telah wanprestasi.
c. Surat keterangan mengenai jumlah kewajiban debitur.
d. Laporan evaluasi dari kantor jasa penilai publik untuk nilai agunan/limit lelang diatas Rp1 miliar dengan tanggal laporan kurang dari 12 bulan.
e. Surat keterangan dari bank mengenai objek (agunan) yg akan dilelang.
f. Surat pernyataan dari bank bahwa bank menjamin keabsahan dokumen, fisik, dsb dari agunan (objek lelang).
g. Fotocopy sertifikat notariil / perjanjian kredit.
h. Fotocopy Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)
i. Fotocopy Sertipikat agunan
j. Fotocopy Sertipikat Hak Tanggungan.
k. Surat pemberitahuan lelang kepada debitur / penghuni asset.
l. Surat keterangan limit harga lelang dan jaminan lelang
m. Untuk Kredit Sindikasi, disertai surat kuasa dari bank penerima sindikasi kepada leader sindikasi untuk mengurus permohonan lelang.
n. Dokumen2 lainnya (KPKNL akan memperlihatkan informasi mengenai kelengkapan dokumen yg diperlukan)
Untuk dokumen-dokumen yang difotocopy jangan lupa ya terlebih dahulu dilegalisir oleh bank nya.
Penting untuk disimak oleh para pembaca, bahwa Kepala KPKNL pada prinsipnya dihentikan menolak permohonan lelang yang diajukan kepadanya sepanjang dokumen persyaratan lelang sudah lengkap dan telah memenuhi Legalitas Formal Subjek dan Objek Lelang (Pasal 13).
Setelah dokumen lengkap dan diterima oleh KPKNL, maka selanjutnya KPKNL akan mengajukan undangan penerbitan Surat Keterangan Tanah (SKT) / Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) kepada Kepala Kantor Badan Pertanahan (BPN) setempat, hal ini wajib dilakukan alasannya yaitu untuk pelaksanaan lelang atas barang berupa tanah atau tanah dan bangunan harus dilengkapi dengan SKT/SKPT dari Kepala BPN setempat. SKT/SKPT sanggup dipakai satu kali, contohnya saja dalam pelaksanaan lelang pertama agunan/objek lelang belum terjual maka SKT/SKPT pada lelang ulang berikutnya dengan catatan, sepanjang tidak ada perubahan fisik atau data yuridis dari objek yang akan dilelang serta dokumen kepemilikan dikuasai oleh penjual. Sebaiknya bank menciptakan pernyataan yang membuktikan dua hal tersebut. Sebaliknya bila ada perubahan data fisik dan dokumen yuridis maka penjual harus menginformasikan secara tertulis kepada KPKNL.
Bagaimana memilih nilai limit lelang?
Nilai limit lelang ditentukan dan menjadi tanggung jawab oleh Penjual (Pasal 43 ay 2) yang ditetapkan berdasarkan evaluasi oleh Penilai Independen (khusus untuk nilai limit paling sedikit Rp 1 miliar). Bagaimana dengan nilai limit dibawah Rp1 miliar? Maka berdasarkan irit saya cukup dilakukan oleh internal bank saja, akan tetapi bila Bank Kreditor juga ikut menjadi penerima pada lelang Eksekusi Pasal 6 UU Hak Tanggungan maka Wajib memakai penilai independen meskipun nilai limit dibawah Rp1 miliar. Sebagai catatan, nilai limit ditetapkan paling sedikit sama dengan nilai likuidasi. Nilai Limit·dibuat secara tertulis dan diserahkan oleh Penjual kepada Pejabat Lelang paling lambat sebelum pengumuman lelang, atau sebelum Lelang dimulai dalam hal Nilai Limit tidak dicantumkan dalam pengumuman lelang (Pasal 48).
Jaminan Penawaran Lelang
Setiap penerima lelang harus menyetorkan atau menyerahkan jaminan penawaran lelang (Pasal 34 ay 1) sesuai yang ditentukan oleh penjual lelang. Untuk menghindari risiko hukum, perlu diingat bahwa nilai jaminan paling sedikit 20 % dari nilai limit lelang dan maksimal 50 % dari limit lelang (Pasal 38). Perlu dicatat juga bahwa penerima lelang harus mempunyai NPWP. Bentuk jaminan penawaran lelang sanggup berupa uang jaminan penawaran lelang atau Garansi Bank Jaminan Penawaran Lelang (Khusus untuk nilai jaminan penawaran lelang minimal Rp50 miliar dan Garansi Bank harus diterbitkan oleh Bank Umum dengan status Badan Usaha Milik Negara serta harus dinyatakan orisinil oleh bank penerbit). Uang jaminan penawaran lelang akan dikembalikan seluruhnya paling lambat 1 hari kerja semenjak undangan pengembalian dari penerima lelang yang tidak disahkan sebagai pembeli diterima oleh KPKNL.
Pembatalan Lelang
Sebelum pelaksanaan lelang, maka lelang sanggup saja dibatalkan atas undangan penjual dan harus disertai dengan alasan (Pasal 29 ay 2). Selanjutnya yang harus dicermati adalah, peniadaan lelang atas undangan penjual juga termasuk kondisi bila Penjual tidak melaksanakan pengumuman lelang atau penjual tidak hadir dalam pelaksanaan lelang sementara penerima lelang hadir (Pasal 29 ay 4). Selain itu peniadaan lelang dilakukan saat terdapat somasi atas rencana pelaksanaan lelang pasal 6 UU Hak Tanggungan yang dilakukan dari pihak lain selain debitor/terksekusi, suami/isteri debitor/tereksekusi yang terkait dengan kepemilikan objek lelang (Pasal 30 butir c). Lalu pertanyaan berikutnya, bagaimana bila terdapat somasi dari debitor? Bagaimana bila terdapat somasi dari pihak lain? Menurut irit saya, meski terdapat somasi dari debitor dan/atau dari pihak lain sepanjang tidak terkait dengan kepemilikan objek lelang maka lelang tidak sanggup dibatalkan.
Pengumuman Lelang
Pengumuman Lelang merupakan hal yang sangat penting, contohnya saja diatas yang telah disebutkan tadi, bahwa lelang sanggup “dianggap” batal atas undangan penjual apabila penjual tidak melaksanakan pengumuman lelang. Tidak hingga disana peniadaan lelang pun sanggup dlakukan oleh pejabat lelang apabila pengumuman lelang yang dilaksanakan oleh penjual tidak sesuai peraturan perundang-undangan dan/atau nilai limit yang dalam pengumuman lelang tidak sesuai dengan surat penetapan nilai limit yang dibentuk oleh penjual. Dalam PMK 27, diatur bahwa pelaksanaan lelang wajib diaduhului dengan pengumuman lelang yang dilakukan oleh penjual (Pasal 51 ay 1) dan penjual harus menyerahkan bukti pengumuman lelang sesuai ketentuan kepada pejabat lelang.
Pasal 52
1. Pengumuman Lelang paling sedikit memuat:
a. identitas Penjual;
b. hari, tanggal, waktu dan tempat pelaksanaan lelang dilaksanakan;
c. jenis dan jumlah barang;
d. lokasi, luas tanah, jenis hak atas tanah, dan ada atau tidak adanya bangunan, khusus untuk barang tidak bergerak berupa tanah clan/ atau bangunan;
e. spesifikasi barang, khusus untuk barang bergerak;
f. waktu dan tempat aanwijzing, dalam hal Penjual melakukan aanwijzing.
g. Jaminan penawaran lelang mencakup besaran, jangka waktu, cara dan tempat penyetoran, dalam hal dipersyaratkan adanya jaminan penawaran lelang;
h. Nilai Limit, kecuali Lelang Kayu dan Hasil Hutan Lainnya dari tangan pertama dan Lelang Noneksekusi Sukarela untuk barang bergerak;
i. cara penawaran lelang;
j. jangka waktu Kewajiban Pembayaran Lelang .oleh Pembeli;
k. alamat domain KPKNL atau Balai Lelang yang melaksanakan lelang dengan penawaran lelang melalui internet, atau alamat surat elektronik (email) KPKNL atau Balai Lelang atau 'Pejabat Lelang Kelas II yang melaksanakan lelang dengan penawaran lelang melalui surat elektronik (email) dan;
l. syarat tambahan dari Penjual Jika ada).
2. Pengumuman Lelang diterbitkan pada hari kerja KPKNL, kecuali Lelang Eksekusi Benda Sitaan Pasal 45 KUHAP berupa barang yang gampang busuk/rusak/ kedaluwarsa, antara lain ikan hasil tindak pidana perikanan, dan Lelang Noneksekusi Wajib berupa barang yang mudah busuk/ kedaluwarsa.
Pasal 53
1. Pengumuman Lelang dilaksanakan melalui surat kabar harian yang terbit dan/ atau beredar di kota atau kabupaten tempat barang berada.
2. Dalam hal tidak · ada surat kabar harian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), Pengumuman Lelang diumumkan dalam surat kabar harian yang terbit di kota atau kabupaten terdekat atau di ibukota propinsi atau ibu kota negara dan beredar di wilayah kerja KPKNL atau wilayah jabatan Pejabat Lelang Kelas II . tempat barang akan dilelang.
3. Surat kabar harian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) harus mempunyai tiras atau oplah :
a. paling rendah 5.000 (lima ribu) eksemplar, jika dilakukan dengan surat kabar harian yang terbit di kota atau kabupaten;
b. paling rendah 15.000 (lima belas ribu) eksemplar, jika dilakukan dengan surat kabar harian yang terbit di ibukota propinsi; atau
c. paling rendah 20.000 (dua puluh ribu) eksemplar, jika dilakukan dengan surat kabar harian yang terbit di ibukota negara.
4. Dalam hal di suatu kawasan tidak terdapat surat kabar harian yang memenuhi kriteria sebagaimana dimaksud pada ayat (3), Pengumuman Lelang dilakukan pada surat kabar harian yang diperkirakan mempunyai tiras atau oplah paling tinggi.
5. Pengumuman Lelang sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2), harus dicantumkan dalam halaman utama atau reguler dan tidak sanggup dicantumkan pada halaman suplemen/tambahan/khusus.
6. Penjual sanggup menambah Pengumuman Lelang pada media lainnya guna mendapat peminat lelang seluas-luasnya.
Pasal 54
1. Pengumuman Lelang untuk Lelang Eksekusi terhadap barang tidak bergerak atau barang tidak bergerak yang dijual gotong royong dengan barang bergerak, dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut:
a. pengumuman dilakukan 2 (dua) kali, jangka waktu Pengumuman Lelang pertama ke Pengumuman Lelang kedua berselang 15 (lima belas) hari kalender dan diatur sedemikian rupa sehingga Pengumuman Lelang kedua tidak jatuh pada hari libur atau hari besar;
b. pengumuman pertama sanggup dilakukan melalui selebaran, tempelan yang gampang dibaca oleh umum, dan/atau melalui media elektronik termasuk internet, namun demikian dalam hal dikehendaki oleh Penjual, sanggup dilakukan melalui surat kabar harian; dan
c. Pengumuman kedua harus dilakukan melalui surat kabar harian dan dilakukan paling singkat 14 (empat belas) hari kalender sebelum pelaksanaan lelang.
Sekian dulu artikel kali ini, namun belum selesai…. Artikel selanjutnya akan menyambung artikel ini dan masih membahas ihwal lelang Eksekusi Hak Tanggungan Pasal 6 UU Hak Tanggungan.
Untuk mend0wnl0ad PMK dimaksud silahkan klik disini.
Untuk mend0wnl0ad PMK dimaksud silahkan klik disini.
0 Response to "Petunjuk Pelaksanaan Sanksi Lelang Hak Tanggungan"
Posting Komentar